Un professionnel de santé en profession libérale peut maintenant conclure un bail commercial. Quelles en sont les conditions, et que faut-il prévoir ?
Le bail commercial:
Les dispositions du bail commercial sont régies par le Code de Commerce, qui en précise les conditions telles que la durée, le renouvellement, la résiliation le loyer...
Depuis la loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008, un septième alinéa a été ajouté à l'article 145-2 qui précise le champ d'application de la loi régissant les baux commerciaux. Un professionnel de santé en profession libérale peut maintenant conclure un bail commercial (ce qui ne l’exonère pas de devoir respecter les contraintes d'installation du Code de déontologie spécifique à sa profession).
Lorsqu'un bail commercial concerne un local mixte (habitation/commercial), il n’y a pas de séparation de traitement: il est entièrement soumis à la réglementation des baux commerciaux.
Durée:
L'article 145-4 du Code de Commerce précise que « la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans ».
Il peut être prévu une durée plus courte, mais à condition de rester dans une limite de deux ans: le texte de l'article 145-5 indique que les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans.
A l'expiration des deux ans, si le preneur est toujours dans les lieux, le bail est donc automatiquement régi par le régime des baux commerciaux standard, avec les protections que ce statut accorde au locataire.
Renouvellement:
Les articles 145-8 à 145-13 du Code de Commerce déterminent les conditions de renouvellement du bail commercial. Celui-ci se renouvelle automatiquement par tacite reconduction, et le bail (...) ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue
Résiliation:
Par le locataire:
Le locataire doit respecter les conditions du bail qui peut prévoir plusieurs périodes e respecter les indications pour ce qui est du délai et du contenu des dispositions de l’article L145-9.
Le bail (...) ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Par le bailleur:
Le bailleur peut donner congé en fin de contrat, mais en respectant un préavis de six mois, sauf dans les cas prévus à l'article 145-4, afin de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.
Loyer:
Le loyer est fixé librement entre les parties. Le contrat de bail peut être indexé, depuis la loi du 4 Août 2008 (Loi de Modernisation de l’Economie), sur l’Indice trimestriel des loyers commerciaux (Attention, toutes les destinations de locaux ne sont pas concernées). A défaut, l’indice de la construction (INSEE) s’applique.
Concernant sa révision, l’Article 145-33 indique que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après:
1 Les caractéristiques du local considéré
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties
4 Les facteurs locaux de commercialité
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage
Conseils Cabinetweb:
Vérifier les clauses importantes avant de signer, concernant:
- La révision de loyer en cours de bail
- La possibilité de sous-louer:
Attention aux implications d'une association d'autres praticiens. Prévoir dans le bail les conditions d'agrément, de révision éventuelle du loyer…l'Article L145-32 prévoit en effet que le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Le bailleur est appelé à concourir à l'acte, comme il est prévu à l'article L. 145-31.
Le propriétaire n'est tenu au renouvellement à l'expiration du bail principal, que s'il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l'objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties.
- Les charges
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