Acheter en SCI apporte une flexibilité certaine dans la gestion de ses actifs immobiliers professionnels, car cela permet de dissocier les actifs immobiliers des actifs d'exploitation: A l'achat, à la vente, fiscalement, les raisons ne manquent pas de s'intéresser à ce montage.
La décision d'acheter son local est naturelle pour un praticien, qui a ainsi la possibilité de se construire un "fond libéral" qui est cessible ou transmissible, et d'y faire des investissements (aménagements, matériel) qui contribuent à la valorisation de ce patrimoine. En effet, à la différence du praticien locataire, le praticien propriétaire de son lieu de travail peut librement céder son cabinet.. Seul ou en groupe, le praticien peut opter pour une SCI.
Le principe: Une SCI est une société civile immobilière. Son objet est de détenir et de gérer des biens immobiliers. Ainsi le praticien peut créer une SCI qui possède le cabinet médical, et cette SCI peut louer ce bien directement au praticien ou à travers une société (SCM, une SCP...).
Elle permet de nombreuses options:
- A l'achat: Le montage en SCI peut-être choisi pour des raisons d'association, car il permet à plusieurs associés d'acheter leur local, sans être en indivision. Il permet également à chacun de payer la part correspondant à son implication dans le projet immobilier.
- A la vente: Lors de la vente de sa patientèle ou la cession de son cabinet, les parts de SCI peuvent être revendues ou pas en fonction des objectifs patrimoniaux du cédant, ou de la situation du repreneur. La SCI permet de nombreuses possibilités, allant de la cession du fonds seul, le cédant conservant ses parts de SCI (et ses loyers) , à la cession des parts de SCI, totale ou partielle, immédiate ou progresive en fonction des moyens du repreneur, ou de la volonté patrimoniale, successorale ou autre du cédant.
Fiscalement, le praticien devenant locataire de la SCI (directement ou à travers une SCM, une SCP...), les loyers et charges pourront être considérés comme des frais professionnels, et les plus-values pourront bénéficier du régime des plus-values professionnelles.
Conseil cabinetweb.fr
Le Conseil d'Etat, dans deux Arrêts du 11 avril 2008 ( n°287808 et 300302), a reconnu au professionnel la possibilité de déduire un loyer virtuel des résultats imposables du praticien. Cette jurisprudence récente permet aux propriétaire une option plus intéressante que le seul amortissement du bien (30 ans ) et la déduction des intérêts d'emprunt.En conséquence, le recours à une SCI est moins sytématique. S'agissant d'un montage complexe aux conséquences fiscales et patrimoniales importantes, les conseils d'un fiscaliste, d'un notaire ou d'un avocat sont recommandés avant toute décision.
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